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图:2020年1月至2021年11月百城新建住宅均价及环比变化
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新建住宅方面,2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%,较去年同期有所收窄,下半年以来市场持续降温,10-11月累计涨幅明显收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%,较去年同期收窄0.73个百分点。上半年,新房市场平稳向好,百城新建住宅价格累计上涨1.70%,较去年同期扩大0.43个百分点;下半年以来,随着调控政策和信贷环境的持续收紧,市场预期逐渐转变,百城新房市场不断降温,价格环比涨幅持续收窄。7-11月百城新建住宅价格月均上涨0.15%,较上半年收窄0.13个百分点。单11月来看,百城新建住宅均价16183元/平方米,环比下跌0.04%,为2015年5月以来的第二次下跌(第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月)。
图:2020年6月至2021年11月百城新建住宅均价环比下跌城市数量变化
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图:2020年至2021年11月各梯队城市新建住宅均价环比变化
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分梯队来看,各梯队城市下半年以来新房价格涨幅逐渐收窄,11月均环比下跌或持平。2021年1-11月,一线城市新建住宅价格累计上涨2.50%,涨幅较去年同期收窄1.27个百分点,其中11月环比下跌0.10%;二线城市价格累计上涨2.49%,处近五年同期最低点,涨幅较去年同期收窄0.83个百分点;三四线代表城市价格累计上涨2.33%,涨幅较去年同期扩大0.07个百分点,但6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄,11月收窄至0。
百城二手住宅价格方面,下半年以来市场热度明显回落,价格环比涨幅快速收窄,10-11月环比连续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年1-11月,百城二手住宅价格累计上涨3.36%。具体来看,上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%;下半年以来,二手房市场快速降温,百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。7-11月,百城二手住宅价格月均上涨0.16%,较上半年收窄0.26个百分点。单11月来看,百城二手住宅均价为16013元/平方米,环比下跌0.08%,连续两个月出现下跌,且跌幅有所扩大;价格环比下跌城市数量逐月增加,11月达68个,较10月增加9个。
综合来看,2021年上半年,百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大,二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来,受调控政策和信贷环境收紧影响,新房和二手房市场降温;部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响,二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来,信贷政策边际宽松信号不断释放,调控政策边际调整预期不断增强,但市场下行预期短期内仍难以改变,11月市场价格仍呈现下跌态势,百城新建住宅价格环比由涨转跌,二手住宅价格环比连续2个月下跌。预计12月市场整体仍将维持低位运行,价格仍面临下行压力。
根据统计局数据,2021年1-10月,全国商品房销售面积已达14.3亿平方米,销售额达14.7万亿元,同比增速分别为7.3%、11.8%。10月,全国市场延续低温态势,商品房销售面积同比下降21.7%,销售额同比下降22.6%,降幅均进一步扩大。
图:2018年至2021年11月50个代表城市①新建商品住宅月度成交面积走势
2021年1-11月,重点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长,绝对规模仅次于2016年同期,但下半年市场明显降温,7-11月成交规模降至2015年以来同期最低水平。据初步统计,2021年1-11月,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3315万平方米,同比增长8.0%,其中7-11月同比下降超20%。具体来看,上半年,房企积极推盘抢收回款,一线及热点二线城市需求率先得到释放,随后热点区域市场热度传导至周边三四线城市,整体市场规模大幅增长,重点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%;
三季度,各地调控政策持续加码,购房信贷额度偏紧、放款时间延长,政策效果显现,市场活跃度回落,整体成交规模为近四年同期最低水平,同比降幅接近两成;
分梯队来看,2021年1-11月,各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长,一线城市同比增长24.8%,二线代表城市同比增长8.3%,三线代表城市同比增长2.5%。上半年各线代表城市成交活跃,销售面积同比均有所增长,其中一线城市加大新房供应,在旺盛需求的带动下,市场成交规模明显增长,同比增长超八成;二线、三线代表城市同比增长超四成;下半年市场降温明显,各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降,其中三线代表城市同比降幅超三成,降幅最大。
基于套总价、成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%~40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。
图:2021年1-10月30个城市楼盘套总价均值、中位数和各价位门槛情况(万元)③
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图:2021年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
多数代表城市上半年市场较热,叠加前期高价项目陆续入市下新开盘项目销售价格走高,房价涨幅较高,套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于2020年。但不同城市市场分化进一步加剧,受远郊项目和中小户型比重增加等因素影响,上海、厦门等城市楼盘套总价出现回落,而宁波、绍兴和佛山等城市楼盘套总价依旧保持较高增速,套总价均值、中位、中高价位和高价位门槛较2020年涨幅均超过10%。
2021年1-10月,全国房屋施工面积为94.3亿平方米,同比增长7.1%。全国房屋竣工5.7亿平方米,同比增长为16.3%,单月连续5个月同比增长后,10月同比由正转负,同比下降20.6%,房企资金压力一定程度上拖累了竣工速度。
2021年1-11月,重点20城商品住宅新批上市面积与去年同期基本持平,下半年同比降幅超10%。据初步统计,2021年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1940万平方米,处历史同期相对高位,同比下降2.2%;7-11月,上市面积同比下降14.5%。
从销供比来看,供需均走弱背景下,重点20城整体表现出供求弱平衡,但销供比逐季回落。据统计,2021年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新增供应约1940万平方米,同期月均成交面积为2058万平方米,销供比为1.06。各季度销供比逐季回落,一季度为1.41,二季度为1.14,三季度为0.88,10-11月降至0.84。
一线城市住宅用地供求规模同比增长,二线和三四线城市成交面积同比下降明显。据初步统计,2021年1-11月,一线城市住宅用地供应放量,同比增长53.0%,但受部分城市第三批供地未完成出让影响,成交规模同比上升8.0%;二线城市住宅用地整体成交2.9亿平方米,同比下降26.0%,其中22城中18个二线城市成交2.2亿平方米,同比下降11.4%,其他普通二线城市成交面积同比下降50.1%。价格方面,各线城市成交楼面均价均有所上涨,但二线和三四线城市成交楼面价结构性上涨幅度较大。
流拍和撤牌方面,全国土地市场撤牌地块数量和流拍撤牌率均高于去年同期。从流拍和撤牌情况来看,2021年1-11月,全国流拍和撤牌地块数量共计3894宗,流拍撤牌率升至18.1%,较去年同期提高2.8个百分点。其中,前11月全国撤牌地块数量共计1105宗,同比增长77.7%,撤牌率升至5.9%,较去年同期上升3.5个百分点。
整体来看,受重点城市供地“两集中”政策影响,2021年1-11月300城住宅用地供求规模明显缩量。上半年土地市场热度较高,重点城市首批集中供地高价地频现;下半年重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整,稳地价效果显现,交易市场调整和资金压力下房企拿地意愿降低,全国土地市场出现明显降温,流拍和撤牌情况较为严重。一线城市加大供地下宅地成交规模稳中有增,二线和三四线城市宅地供求规模明显缩量,成交楼面价结构性上涨,热点城市高价地数量冲高回落,流拍撤牌率明显上升。
2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓,前十月定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比增长,国内贷款同比下降。2021年1-10月,房地产开发企业到位资金为16.7万亿元,同比增长8.8%,年度累计增速持续收窄。其中,国内贷款为2.0万亿元,同比下降10.0%,已连续5个月累计同比下降,降幅亦持续扩大;占到位资金的比重为12.1%,较去年同期下降2.5个百分点。
图:2016年以来重点城市出台房地产紧缩政策数量走势
政策调控方面,2021年,全国各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度,房地产市场调控政策不断完善升级,政策效果亦较为明显。展望2022年,中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变,实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下,信贷环境改善预期较为明显,整体态势或可延续至2022年一季度,但银行端“两道红线”监管下,信贷端大幅放松的可能性较小。房地产税试点或将落地,试点城市名单、征收细则等均有望发布,短期或进一步影响购房者预期。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,结合国内外经济研究机构对2022年经济环境的预测,参照近期宏观政策走向及重要会议精神,对2022年房地产市场提出如下假设:
■ 假设1:疫情防控常态化,宏观经济步入正常运行节奏(GDP增长5.0%左右);
■ 假设3:坚持稳健的货币政策(M2增长8.5%~9.0%),房地产行业金融监管不放松;
■ 假设4:坚持“房住不炒”调控导向,因城施策,长效调控机制加快推进,房地产税试点落地。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,经济增速、货币信贷改善程度及房地产调控政策是房地产市场重要的外部影响因素。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落,销售均价平稳运行,新开工面积继续下降,投资低速增长”的特点。
需求端,房地产调控政策保持稳定,存在一定改善预期,需求入市动力偏弱,叠加房地产税试点短期对市场预期或带来一定冲击,预计2022年全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%。销售均价在土地价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将保持平稳运行,2022年商品房销售额将有所下降,但降幅有限。
供应端,土地缩量仍将拖累房企新开工规模,市场活跃度不足、资金压力较大亦降低了部分企业开工意愿,但整体市场可售存量处于近几年相对低位,低库存或是支撑新开工规模的重要因素,综合来看,2022年新开工规模或将延续调整态势,预计降幅在4.0%~5.5%之间;投资方面,庞大的在施工程规模下,地方政府保交楼监管力度将有所强化,行业竣工周期或将延续,建筑工程投资仍对开发投资额形成支撑,但考虑到土地购置费存在较大调整压力,全年开发投资额增速或收窄至低速区间,据模型测算增速在1.5%~3.0%之间,上半年投资同比面临较大下降压力。
分梯队来看,一线成交规模预计继续增长,一方面,2021年市场规模距历史高点尚有一定距离,市场空间仍在;另一方面,土地成交量增加,新房供给端将逐渐改善,带动成交面积继续提升。
二线城市分化态势延续,预计整体成交规模稳中有增。南京、郑州、武汉等城市2021年下半年市场恢复节奏被打乱后,随着信贷环境的逐步改善,2022年市场有望进一步恢复,全年市场规模或将提升;昆明、南宁、沈阳等部分西部、东北部二线城市近几年市场连续调整,2021年市场规模已处于较低水平,2022年市场有望底部企稳。
三四线城市市场规模高位回落。2021年,三四线城市商品房销售规模市场规模仍保持高位,特别是长三角地区城市,市场规模明显提升。预计2022年,在没有较大利好带动下,东部热点三四线城市市场规模继续向上拓展的空间较小,市场大概率回调,另外大多数省份三四线城市亦处在市场调整期,全国三四线城市成交规模或整体回落。表:22个重点城市前两批集中供地及2020年供应和成交情况④
截至2021年11月底,上海、深圳等20个城市率先完成第三批次地块挂牌,土拍规则有所微调,对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松,降低房企参拍资质和资金门槛,部分地块利润空间有所提升。但在短期市场调整和企业流动资金压力较大的情况下,土拍热度难有较大改观,流拍撤牌情况或有改善。
借鉴国际以及我国上海、重庆房产税试点经验,房地产税试点或将扩大征税范围,预计税基及税率的设定将因城施策,部分城市或对空置房和多套房实行超额累进税率,并加大首套自住需求及特殊群体的税收减免力度,整体对刚需和刚改客群的影响相对较小。房地产税试点或分批推进,核心一二线城市因市场韧性强、住房供求矛盾突出等因素,或更适合进行首批试点。
表:2021年1-11月房企各阵营数量及销售额均值情况
2021年1-11月,不同阵营房企发展分化。前100房企销售额均值为1161.4亿元,同比增长10.7%。其中,1000亿以上超级阵营共35家,较去年同期增加3家,销售额增长率均值为6.2%。
下半年,调控政策显效下市场降温,房企销售业绩下滑,7-10月,20家代表房企销售业绩同比下降19.1%,11月市场继续低温运行,代表企业④单月销售业绩同比降幅在两成左右,12月销售业绩同比或进一步下降。
受土地“两集中”政策、企业端“三道红线”、40%拿地销售比等政策影响,品牌房企谨慎扩储,投资强度有所下滑。2021年1-11月,20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为26.1%,房企整体拿地态度偏审慎。
从2021年1-11月拿地金额排行榜来看,前50家企业中22家企业为央企或国企,较去年同期增加9家;前100家企业中50家为央企或国企,较去年同期增加19家。在“三道红线”融资监管下,央企和国企在融资能力、融资成本及稳健性上相对民企优势更加明显,拿地能力更强。
融资总规模大幅下降,结构以债券为主,单月融资增速持续为负,10月规模跌至谷底,11月规模止跌回升。2021年1-11月,房地产行业非银融资总额16215.5亿元,同比大幅下降27.3%。从不同融资渠道来看,传统融资渠道融资额同比均有下降。其中,信用债发行总额5173.1亿元,同比下降13.8%;海外债发行2634.2亿元,同比大幅下滑39.7%;ABS共融资3228.8亿元,同比下降8.7%,但ABS发行增加了房企潜在的风险敞口,自今年8月开始发行量大减后,9-11月已连续三个月断发。企业融资成本分化明显,大型房企和国企成本优势愈见突出。
整体来看,2022年,预计房地产行业调控总基调将保持不变,金融监管力度不会放松,企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。当前房地产市场已步入调整通道,企业资金回笼压力不减,叠加偿债高峰期的到来,企业资金端继续承压,行业收并购将增加。在此背景下,2022年房企更需顺势而为,控规模、调节奏:加速销售回款,紧盯融资窗口期,确保现金流安全;量入为出,优化城市布局,聚焦主流城市;提升产品力和服务力,提高品牌竞争力。此外,在行业调整阶段,央企、国企优势突显,或将迎来新的发展机遇,民企或可寻求与国企合作机会,更好地拓展发展空间。
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